10·15대책 이후 서울 전월세 시장에서 재계약이 급증하며 임차인의 이동이 크게 제한된 것으로 나타났다. 대출 규제가 강화되면서 ‘이사할 수 없는 전세 시장’이라는 평가가 나온다.

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서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습 (사진=연합뉴스)

10·15대책 시행 후 37일간(10월 16일∼11월 21일) 서울 아파트 전월세 계약 2만여 건 중 **재계약 비중은 44.4%**로 집계됐다. 대책 이전 대비 1.7%포인트 증가한 수치다.

강남구·용산구 등 기존 규제지역 4개 구는 재계약 비중이 **45.2% → 49.2%**로 더 뚜렷하게 상승했다. 나머지 21개 구 역시 재계약 비중이 소폭 증가했다.

현장 중개업소들은 “대출 규제로 이동 자체가 막혔다”고 전한다.
1주택자의 전세자금대출에 DSR이 적용되고, 규제지역에서 3억 원 초과 아파트를 취득하면 전세대출이 금지되면서 지역 이동·평형 이동이 사실상 차단됐다는 설명이다.

매매시장도 관망세가 커지며 임차인들은 “일단 재계약”을 택하고 있다. 신규 전세 수요는 예년 대비 크게 줄었다는 반응이 잇따른다.

전월세 물건은 대책 발표 직후 줄었다가 최근 다시 늘어나는 흐름이다.
부동산 플랫폼 ‘아실’에 따르면 23일 기준 서울 아파트 전월세 물건 수는 4만4,055건으로 대책 발표일 대비 10% 증가했다.

송파구는 **3,550건 → 6,526건(43.4% 증가)**로 가장 큰 폭으로 늘었고, 강동구 역시 30.2% 증가했다. 총 17개 구에서 전월세 매물이 증가했다.

반면 매매 물건은 급감했다.
대책 발표일 7만4천여 건에서 현재 6만1천여 건으로 17.3% 감소했다.
토지거래허가구역 확대와 주담대 축소로 매수세가 위축되면서 집주인들이 매물을 거둬들이고 전세로 돌리는 사례가 늘어난 영향이다.

전셋값은 여전히 강세다.
한국부동산원에 따르면 전셋값은 10·15대책 직후 0.12% 상승했고, 10월 말 0.14%, 11월 들어서는 3주 연속 0.15% 상승했다.

임차인의 월세 부담도 커졌다.
대책 이후 평균 월세는 111만6천 원으로, 대책 이전 대비 2.6% 상승했다. 전세 보증금이 월세로 전환되면서 월세 수요 부담이 높아지고 있다.

다만 거래 부진이 길어질 경우, 만기가 임박한 전세부터 호가 조정이 나타날 가능성이 제기된다. 특히 송파·강동 등에서는 ‘급한 집주인’ 중심으로 가격 인하가 현실화될 수 있다는 관측이 나온다.

10·15대책은 서울 전월세 시장의 흐름을 단기간에 바꿔놓았다. 이동이 막히자 재계약 중심 시장으로 재편됐고, 매매·전세 모두 거래가 얼어붙고 있다. 전셋값은 오르고 월세 부담은 늘어나며 임차인의 주거 부담도 확대되는 상황이다.

향후 시장은 추가 정책과 겨울 학군 수요에 따라 다시 움직일 전망이다.