서울 아파트 시장이 10·15 부동산 대책 시행 이후 한 달 만에 거래량이 80% 가까이 줄며 급속한 위축세를 보였다. 대출 규제 강화와 토지거래허가구역(토허구역) 확대로 매수·매도 모두 움츠러든 결과다.
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서울 아파트 거래는 대책 시행일인 10월16일부터 11월11일까지 27일간 2천320건으로 집계됐다. 직전 27일(9월18일∼10월15일) 거래량 1만254건 대비 77.4% 감소한 수치다. 규제지역에서는 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 축소됐고, 대출 한도도 가격에 따라 최대 6억원에서 2억원까지 낮아졌다. 여기에 토허구역 지정으로 2년 실거주 의무가 부과되면서 갭투자도 사실상 막혔다.
가장 큰 감소폭은 영등포구(-93.9%), 광진구(-90%), 성동구(-89.6%), 중구(-85.9%), 강동구(-85.1%) 등이다. 한강벨트뿐 아니라 서울 전 지역이 거래 절벽을 겪고 있다. 경기도 신규 규제지역도 상황은 동일하다. 성남 분당구(-86.6%), 수정구(-91.3%), 중원구(-86.2%), 광명시(-85.4%), 하남시(-80.9%) 등이 일제히 하락했다.
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대출규제 강화로 움츠러든 주택 거래(사진=연합뉴스)
반면 규제가 이미 자리 잡았던 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구는 변동폭이 작았다. 송파구는 감소율이 2.9%에 그쳤고 서초구(-7%), 강남구(-29.7%), 용산구(-48.6%)도 상대적으로 내림폭이 적었다. 현금 유동성이 높은 수요층이 많은 지역 특성이 영향을 미친 것으로 해석된다.
거래금액도 급감했다. 서울 전체 아파트 거래금액은 이전 27일간 12조3천883억원에서 이후 3조1천757억원으로 74.4% 줄었다. 다만 평균 거래가격은 오히려 13억6천882만원으로 상승했다. 매물이 급감한 가운데 일부 신고가 거래가 평균치를 끌어올린 결과다.
규제를 피한 경기 일부 지역에서는 풍선효과가 나타났다. 수원 권선구(67.6%), 화성시(44.6%), 용인 기흥구(13.4%), 안양 만안구(12.3%) 등은 오히려 거래가 증가했다.
전세 시장 영향에 대한 논란도 이어진다. 토허구역 확대가 전세 매물 부족을 불러오는 것 아니냐는 우려가 있으나, 국토부는 전세 물량은 오히려 증가했다는 입장이다. 실제로 부동산 플랫폼 아실 기준 서울 전세 물량은 10월15일 2만4천369건에서 11월12일 2만6천467건으로 늘었다.
우리은행 부동산연구원 남혁우 연구원은 “현재 전세 물량 증가는 기존 매물이 아직 소화되지 않은 영향이 크다”며 “시장이 소진되면 전세 매물은 다시 감소세로 전환될 가능성이 높다”고 전망했다. 다만 “계약갱신권 사용이 늘면서 전세 수요 자체도 줄고 있어 가격 급등 여부는 지켜봐야 한다”고 말했다.